Quelles sont les spécificités fiscales du marchand de biens ?
Le statut de marchand de biens implique un cadre fiscal particulier, notamment en ce qui concerne la TVA. Selon la nature des transactions, trois modes d’imposition à la TVA s’appliquent : la TVA sur le prix de vente final, la TVA sur la marge et l’exonération de TVA.
Les 3 modes de TVA du marchand de biens
Les marchands de biens sont assujettis à la TVA, mais les modalités d’application varient selon l’origine du bien et le type de revente effectuée.
La TVA sur la marge
La TVA sur la marge est un dispositif qui permet de ne payer la TVA que sur la plus-value réalisée lors de la revente d'un bien. Ce mécanisme est particulièrement intéressant pour les marchands de biens qui achètent des biens d'occasion ou des biens immobiliers auprès de particuliers.
Conditions d'application :
Le bien acheté ne doit pas avoir été soumis à la TVA lors de son acquisition.
Aucune transformation significative ne doit avoir été effectuée entre l'achat et la revente.
Cette méthode est avantageuse, car elle permet de réduire considérablement la charge fiscale, rendant l'opération plus rentable pour le marchand de biens. Toutefois, il est essentiel de bien documenter chaque transaction afin d'éviter tout litige fiscal.
La TVA sur la marge s’applique lorsque le marchand de biens revend un bien immobilier acheté sans que l’acquisition initiale n’ait été soumise à la TVA. Elle est calculée uniquement sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat.
Conditions d'application :
Le bien acheté ne doit pas avoir été soumis à la TVA lors de l'acquisition.
Il ne doit pas y avoir eu d'amélioration significative du bien entre l'achat et la revente.
Ce régime est particulièrement avantageux car il réduit la base taxable et, donc, le montant de TVA à payer.
Le régime dérogatoire ou la TVA sur le prix de vente
Dans certains cas, le marchand de biens est tenu de payer la TVA sur l'intégralité du prix de vente et non uniquement sur la marge. Ce régime s'applique notamment aux biens acquis auprès de professionnels ou lorsque d'importants travaux de réhabilitation sont réalisés.
Ce mode d'imposition peut être contraignant, mais il permet également aux marchands de biens de récupérer la TVA sur leurs achats et leurs travaux, réduisant ainsi leur coût global d'acquisition et de transformation.
Dans certains cas, la TVA est appliquée sur l’intégralité du prix de vente. Ce régime concerne principalement les biens dont l'achat était déjà soumis à TVA ou lorsque des travaux de réhabilitation ont été réalisés.
Achat-revente auprès des particuliers
L'achat d'un bien immobilier auprès d'un particulier peut entraîner différentes conséquences fiscales. Si l'achat est effectué sans TVA, la revente sera généralement soumise à la TVA sur la marge. Toutefois, si des travaux de rénovation importants sont réalisés, la vente peut basculer sous le régime de la TVA sur le prix total de vente.
Les marchands de biens doivent donc anticiper ces contraintes fiscales afin de maximiser leur rentabilité et de choisir la meilleure stratégie en fonction de leurs opérations.
Lorsque le marchand de biens acquiert un bien immobilier à un particulier non assujetti à la TVA, la revente est généralement soumise à la TVA sur la marge. Toutefois, si des travaux substantiels sont réalisés, la TVA s’applique sur le prix total de vente.
Le cas particulier de la SCI
Les marchands de biens peuvent choisir de réaliser leurs opérations à travers une Société Civile Immobilière (SCI). Ce choix peut offrir des avantages fiscaux, mais il nécessite une bonne compréhension des régimes applicables :
Une SCI soumise à l'IS (Impôt sur les Sociétés) est redevable de la TVA sur ses ventes, ce qui peut permettre la récupération de la TVA sur les acquisitions et les travaux.
Une SCI soumise à l'IR (Impôt sur le Revenu) peut être exonérée de TVA dans certains cas, mais elle ne peut pas récupérer la TVA sur ses coûts d'achat et de rénovation.
Le choix du régime fiscal de la SCI doit être réfléchi en amont afin d'optimiser la fiscalité des opérations immobilières.
Les marchands de biens travaillant via une SCI (Société Civile Immobilière) doivent faire attention aux règles de TVA. En effet, une SCI soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés) peut être redevable de la TVA sur ses ventes, alors qu’une SCI soumise à l’IR (Impôt sur le Revenu) en est exonérée dans certains cas.
L’exonération de TVA
Dans certains cas, les opérations réalisées par un marchand de biens peuvent être exonérées de TVA. Cette exonération s'applique principalement lorsque :
Le bien revendu est ancien et n’a pas fait l’objet de travaux majeurs.
La vente est effectuée entre deux particuliers sans que le bien soit destiné à une activité commerciale.
L’acquisition concerne un bien qui ne relève pas du champ d’application de la TVA (par exemple, certains terrains non constructibles).
Si l’exonération de TVA permet d’éviter un coût supplémentaire, elle prive également le marchand de biens de la possibilité de récupérer la TVA sur ses dépenses. Une analyse approfondie doit être menée avant toute transaction afin de choisir la meilleure approche fiscale.
Certains marchands de biens peuvent être exonérés de TVA, notamment dans les cas suivants :
Revente d'un bien ancien sans amélioration significative.
Opérations effectuées par des structures non assujetties à la TVA.
Vente entre particuliers, si l’opération ne relève pas d’une activité commerciale.
L’exonération peut représenter un avantage, mais elle empêche aussi la récupération de la TVA sur les achats et travaux effectués.
La fiscalité du marchand de biens repose sur plusieurs modes de TVA, chacun ayant ses propres implications et spécificités. La TVA sur la marge, la TVA sur le prix total de vente et l'exonération de TVA doivent être étudiées au cas par cas afin d'optimiser la rentabilité de chaque opération.
Il est donc primordial pour un marchand de biens de bien maîtriser ces régimes et de s’entourer de professionnels compétents pour structurer ses transactions. VESTA accompagne les marchands de biens dans la gestion fiscale de leurs acquisitions et reventes afin d'optimiser leur rentabilité tout en respectant la réglementation en vigueur.