Qu’est-ce qu'un marchand de biens ?
Un marchand de biens est un professionnel de l'immobilier dont l’activité consiste à acheter et revendre des biens dans le but de réaliser une plus-value. Contrairement à un investisseur qui cherche souvent à louer, le marchand de biens vise des opérations rapides et rentables. Vous achetez un bien, vous le valorisez, puis vous le remettez sur le marché. C'est une activité qui demande une bonne connaissance du marché, des compétences juridiques et une capacité à repérer les meilleures opportunités.
Que fait un marchand de biens ?
Le rôle d’un marchand de biens est de repérer des biens immobiliers sous-évalués ou présentant un fort potentiel de revente. Vous achetez des maisons, appartements, immeubles ou terrains que vous allez valoriser, souvent par des travaux de rénovation ou en divisant les lots. Une fois le bien optimisé, vous le remettez sur le marché pour en tirer une plus-value.
Vous intervenez aussi sur des dossiers plus complexes, comme des ventes en liquidation judiciaire, des biens occupés ou des successions difficiles. En tant que marchand de biens, votre succès repose sur votre capacité à négocier de bons prix d’achat et à revendre rapidement.
Jules Reignier, fondateur de VESTA, a fait de cette expertise sa spécialité, en créant une société capable de résoudre des situations complexes et de saisir des opportunités uniques sur le marché immobilier. Son parcours et son expérience permettent d’identifier et de valoriser ces biens de manière efficace.
Comment devenir marchand de biens ?
Pour devenir marchand de biens, il n'existe pas de diplôme obligatoire, mais une bonne maîtrise de l'immobilier, des aspects juridiques et fiscaux est indispensable. Vous devez savoir négocier, comprendre les procédures d'achat et de revente, et être capable d’évaluer rapidement la rentabilité d’un bien. Beaucoup se forment sur le terrain ou suivent des formations spécialisées en gestion immobilière ou en droit immobilier.
Ensuite, il vous faudra créer une société pour exercer en tant que professionnel. En tant que marchand de biens, vous achetez pour revendre, donc il est essentiel de connaître les régimes fiscaux applicables, notamment le régime de la TVA immobilière. Un bon marchand de biens est à la fois un expert en analyse du marché et un gestionnaire efficace des opérations immobilières.
Qui peut devenir marchand de biens ?
Tout le monde peut, en théorie, devenir marchand de biens. Aucune qualification spécifique n’est requise pour se lancer, mais certaines compétences sont essentielles pour réussir. Si vous avez une bonne connaissance du marché immobilier, des compétences en négociation, et une capacité à gérer des projets, vous êtes déjà bien placé pour réussir. Il est aussi important d’avoir des bases solides en droit immobilier et en fiscalité, car les transactions immobilières peuvent être complexes.
Beaucoup de marchands de biens, comme Jules Reignier, fondateur de VESTA, viennent d’horizons variés. Ce qui compte, c’est d’avoir l’esprit entrepreneurial, une bonne tolérance au risque, et la capacité de repérer des opportunités rentables. Si vous êtes prêt à apprendre et à vous entourer de professionnels (notaires, avocats, comptables), vous pouvez rapidement acquérir les compétences nécessaires pour vous lancer.
Pourquoi créer une société pour être marchand de biens ?
Créer une société en tant que marchand de biens est une étape incontournable si vous souhaitez exercer cette activité à grande échelle. En tant qu’entreprise, vous pouvez plus facilement accéder à des financements bancaires, ce qui vous permet de multiplier vos opérations. Une société offre également des avantages fiscaux, notamment en matière de TVA immobilière, qui s'applique aux reventes des biens.
En structurant votre activité sous forme de société, vous pourrez également mieux protéger votre patrimoine personnel, car vos responsabilités sont limitées à vos apports dans la société.
De plus, en tant que marchand de biens, vous aurez souvent besoin de travailler avec plusieurs partenaires (notaires, avocats, entrepreneurs), et avoir une société vous permet de paraître plus crédible et professionnel dans vos transactions. C’est une stratégie adoptée par des experts comme Jules Reignier, qui a fondé VESTA pour maximiser les opportunités du marché immobilier tout en protégeant ses actifs.
« Dans le contexte immobilier français actuel, caractérisé par un ralentissement des transactions et une baisse des prix, l’activité de marchand de biens m’apparaît néanmoins particulièrement porteuse.
En effet, le contexte actuel permet de faire aboutir des négociations que l’on pensait impossibles deux ans plus tôt, et d’obtenir d’excellents prix d’achat. Ensuite, les reventes demeurent fluides dès lors que les prix sont en adéquation avec la nouvelle donne de marché.
En outre, nous rencontrons nettement moins de concurrence dans les ventes par adjudications et les ventes en liquidations judiciaires. Ainsi, le marché immobilier français apparaît comme un vivier de croissance pour un marchand de biens. »
Quel statut pour devenir marchand de biens ?
Pour devenir marchand de biens, le choix du statut juridique est essentiel, car il impacte la fiscalité, la gestion administrative et la protection de votre patrimoine personnel. Plusieurs options s'offrent à vous, en fonction de vos objectifs et de la taille de vos opérations :
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Société par Actions Simplifiée (SAS)
C’est l’un des statuts les plus flexibles. Il permet d’avoir plusieurs associés et de définir librement les règles de fonctionnement.
La SAS offre également des avantages fiscaux, notamment la possibilité de déduire les frais professionnels et d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), souvent plus favorable que l’impôt sur le revenu. Vous êtes également soumis à la TVA immobilière, un point crucial pour les marchands de biens.
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Société à Responsabilité Limitée (SARL)
Ce statut est couramment utilisé par les marchands de biens qui souhaitent limiter leur responsabilité personnelle.
En SARL, vos biens personnels sont protégés en cas de difficultés financières, puisque vous n’êtes responsable qu’à hauteur de vos apports.
Ce statut impose toutefois un cadre un peu plus rigide que la SAS, notamment en termes de fonctionnement interne.
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Société Civile Immobilière (SCI)
Bien que souvent utilisée pour des opérations de gestion de patrimoine locatif, la SCI peut, dans certains cas, être envisagée pour des activités de marchand de biens.
Toutefois, la SCI n’est pas adaptée aux opérations d’achat-revente à court terme, car elle ne permet pas de bénéficier des avantages fiscaux liés à la TVA immobilière.
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Statut d’auto-entrepreneur
Bien qu’il soit tentant pour démarrer, ce statut n’est pas conseillé pour les marchands de biens. Il est limité en termes de chiffre d’affaires et ne permet pas de bénéficier des régimes fiscaux propres à cette activité. De plus, l'auto-entrepreneur est responsable sur son patrimoine personnel, ce qui peut être risqué pour des opérations immobilières.